固定資産税評価額の調べ方は?

固定資産税について

固定資産税という税目の名前を聞いたことがあるでしょうか?

 

今現在土地や建物を所有されている方はご自身でこの税の支払いをされているでしょうから当然ご存知でしょう。一方、ご自身で土地や建物を所有していない方には縁のない税目です。

固定資産税とは

 

固定資産、つまり土地や建物などを所有する場合にかかってくる税金です。

 

所有せずに借りている状態ならばかかりません。借地や借家の利用者には固定資産税の支払い義務はないのです。

 

固定資産税の納税義務者は

 

固定資産税

納税義務は固定資産の所有者に課されますが、土地や建物というのは売買されて所有者が変わったりしますよね?この場合買い受けた人が支払い義務者になるのでしょうか。実はこの場合の「所有者」というのは、毎年1月1日の時点で市町村に備え付けられている固定資産課税台帳に登録されている者を指します。

 

基準日が1月1日に固定されているのです。従って売買取引などで固定資産を購入した日が1月2日以降ならばその年度は固定資産税を払わなくてもよいことになります。但し、現実の土地建物の売買取引実務ではこの点への工夫もなされるのが普通で、契約上、固定資産税と同額の金額を上乗せしたり、別名目で反対給付を受けたりします。

 

つまり、1月2日に売買が成立し、所有権が買い手に移ると、売り手の側はほぼまるまる一年分の固定資産税を支払わなくてはなりませんが、それと同じ金額を買い手から自分に給付させるのです。そうすれば実質相殺されて税金の負担はなくなりますよね。

 

但し、市町村にこの税金を支払う「納税義務者」は勝手に変えられないので、対市町村という関係ではあくまでも売り手側に納税義務があるので、支払いを怠った場合の督促通知などは売り手側に来ます。

買い手側は対市町村の関係では納税義務者ではないので万が一売り手側が納税を怠っても督促は来ませんが、売り手に対して民事上の金銭給付義務(債務)が発生するので、それを怠った場合は一定の遅延利息金などのペナルティが売り手に対して発生することになります。

 

固定資産税評価額

固定資産税は必ず納税しなければならないものですが、誰が、何を基準にその税額を定めるのでしょうか?

税金には大きく
国税

 

地方税

 

に分かれていて、国税とは国に治める税金のことです。

 

所得税や法人税、相続税、贈与税、消費税、酒税や印紙税などがあります。

 

地方税というのは

 

都道府県や市町村に納める税金のことで、自動車税や自動車取得税、都道府県民税、市町村民税、国民健康保険税などがあります。

 

固定資産税は地方税に入り、その中でも市町村に対して支払う市町村税になります。

 

市町村は課税権者として土地や建物などの固定資産を所有する人に対して課税してきますが、課税額は誰でも同じ一定額ではなく、固定資産の価格の高低によって変わってきます。
ですからその価格を査定しなければならないわけですが、それが「固定資産税評価額」です。

 

固定資産税評価額は一定期間で変わる

固定資産の評価額は常に一定ではなく変わります。具体的には3年ごとに評価の改定(評価替えといいます)が行われ、改定後の3年間は一定の評価額になります。毎年評価替えを行わないのは、実は「行えない」が正解で、固定資産の評価には時間がかかるので毎年の改定は事実上無理なのです。

 

この固定資産税評価額は固定資産税の計算の基にもなりますが、その他にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの計算にも利用されることになります。

 

土地の固定資産税

土地というのは固定資産の最たるもので、家屋等よりも高額になることも多いです。

 

土地の固定資産税

これは家屋というものは建築完成後からすぐに雨風などで老築化が始まり、その資産価値は減少していくのに対して、土地はそのように時間の経過によって痛んだりすることはあまりありません。

 

ただし耕作を目的とした土地の場合は耕作放棄が進んで土の栄養がなくなると耕作地としての価値は落ちるということはあります。また地震などの自然災害で地盤沈下などの影響でその価値が激減することはあるでしょう。

 

しかしそのような影響は土地の上に立つ建物にも当然影響しますから、やはり不動産の価値としては建物よりも土地の方が高くなりがちです。従って建物よりも高価値になりやすい土地は、それにかかってくる固定資産税も高くなりがちだということができます。

 

土地の固定資産税の基本計算式

 

基本的には「課税標準×1.4%」が税額となります。課税標準とは前述の固定資産税評価額のことです。3年ごとに改定されるのでしたね。

 

ただし、免税点というシステムがあって、同一の市町村の区域内で、同一の土地所有者に対して課される固定資産税は、課税標準の合計額が30万円未満の場合は課税されないことになっています。

 

1.4%の標準税率について

 

上記計算式の1.4%は標準税率といって、総務大臣が決定する税率になります。ただしこの税率は必ず用いなければならないものではなく、各市町村が必要に応じて変えることができるものになっています。例えば何らかの必要性から税収を上げたいと判断すれば各自治体で自由に変えることもできるのです。

 

「そのような事情が無い場合にはこの税率を使ってね。」というあくまで「指標」としての役割を果たすのが「標準税率」というものです。

 

ちなみにこの税率は、以前までは上限が決められていました。制限税率といって、あまりにも高額な税率をかけることを防止するためです。市町村は自治体ですが、国から見れば管理すべき対象で、実際自治体の自由に任せると好ましくない判断をすることがあるからです。

 

税金以外でも国と地方の自治体では権限の争いが盛んですよね。

 

土地の固定資産税の納付は

 

土地の固定資産税の納付は原則として4月・7月・12月・2月の年4回となっています。対象の市町村によっては法律の範囲内で特別の条例などを設けて、この納付時期を変えたりずらしたりしている自治体もあるかもしれません。

 

土地の固定資産税評価額の調べ方・計算式

 

土地の固定資産税評価額は市町村が決定するものですが、3年に一度改定すると説明しました。その改定の際に、いつの時点を基準にするかというと、その年の1月1日の時点を基準として定めることになります。土地の場所によっては日々刻々と状況が変わるので不公平が無いようにです。

 

そしてその評価替えの結果は3月〜4月頃に発表されることになります。これは市町村の役所で閲覧することができます。

 

これを基に実際の固定資産税の計算が行われることになるわけです。

 

土地の固定資産税の計算式

 

前に説明した基本的な計算式は
「課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)」でしたね。

 

1.4%の数字は市町村によって異なる場合もあることも説明しました。これに加えて、実際の計算では各種の調整が入ることがあります。

 

例えば地価上昇などで前年に比べて急激に税額が上がってしまった場合、税負担の軽減を図るための調整があります。

「前年度の課税標準額÷今年度の評価額×100%」=負担水準

この負担水準が80%以上の場合は前年度の課税標準額を据え置き、80%未満の場合は

 

「前年度課税標準額+当該年度評価額×住宅用地の特例(後述します)×5%」

となり、その値によってはさらに調整がかかることになります。

 

住宅用地の特例について

先程でてきた住宅用地の特例というのは

 

土地のうち住宅を立ててるために利用される土地については、人が住むためのものなので少し税負担を軽くしてあげようという趣旨から、その土地の評価を下げてやるための措置のことです。

 

評価を下げるというとなんだか好ましくないような印象を受けますが、これはあくまでも固定資産税の計算上、すこしでも税額を下げるための計算上の工夫ですから、売買などの際にこの措置の為に売値が下がってしまうことはありません。

 

この措置では住宅用土地の面積のうち、200uまでを固定資産税評価額の六分の一、それ以上の面積でも住宅用土地でありさえすれば三分の一の価額として扱われます。

 

住宅用土地に該当するための要件

 

上記の「住宅用土地」に該当するためには要件があります。まず、この場合の住宅とは自分が住むためのもの以外でも、賃貸用の住宅でも適用があります。

 

居住だけを目的とした専用住宅であればその土地全体に適用がありますが、家屋の面積の10倍が上限となります。店舗が付属するなどの併用住宅の場合、住宅用地をしてみなされるのは次の通りとなります。

 

種類 居住部分の割合 住宅用地の割合
地上階数階以上の耐火建築物 1/4以上1/2未満 0.5
  1/2以上3/4未満 0.75
  3/4以上 1.0
上記以外の家屋 1/4以上1/2未満 0.5
  1/2 1.0

 

建物の固定資産税

土地だけでなく建物にもまた固定資産税がかかってきます。不動産を取得した際にかかる不動産取得税とは異なり、当該不動産を「所有」するためにかかる税金です。

 

建物の固定資産税

不動産がらみの税金には似たようなものが複数あるので混同しないようにしなければなりません。先程の不動産取得税は都道府県に支払う税金で、有償で購入したものだけでなく、譲渡などで無償で手に入れた場合にもかかってくるものです。

 

有償で購入する場合には他にも印紙税や登録免許税などがかかります、不動産を譲渡した場合には、今度はその売値を収入とみなして不動産の譲渡所得と捉え、そこに税金をかけてきます。

 

不動産というのは税金を取りやすい対象なので、格好の標的にされてしまうんですね。さてそれでは建物の「所有」という行為に対してかけられる固定資産税はというと、基本の計算式は土地と変わりませんが具体的な取り扱いや計算方法はかなり変わってきます。

 

建物の固定資産税の計算式

 

土地と同じくと、基本的には「課税標準×1.4%」が税額となります。建物の固定資産税評価額も3年ごとに改定されますが、建物は経年劣化による価値の減少度合いが土地よりも大きいので、年々その価値は下がっていきます。

 

また上記の1.4%が変動することは土地と同じですが、免税点については違いがあります。同一の市町村の区域内で、同一の建物所有者に対して課される固定資産税は、課税標準の合計額が20万円未満の場合は課税されません。

 

建物の固定資産税の納付は

 

基本的に土地と同じ期日になりますが、前述の通り各自治体で異なる取決めをしている場合があります。

 

建物の固定資産税評価額の調べ方・計算式

建物の固定資産税評価額も土地と同じく市町村が決定し、3年ごとの評価替えが入ります。その際の基準日や結果の発表に関しても土地と同じで市町村の役所で閲覧することができます。
これを基に建物についての固定資産税の計算が行われます。

 

建物の固定資産税の計算式

前述の通り、基本的な計算式は

「課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)」です。
ここに建物の計算独特の補正が加わってきます。

 

既存の住宅を耐震改修した場合の固定資産税の軽減措置として、昭和57年1月1日以前からあった住宅について、一定要件を満たして耐震改修の工事を行った場合、翌年度分からの固定資産税が最大で3年間半額になります。ただし工事費が30万円以上で、平成27年の12月31日までに行われた工事に限ります。

 

住宅は説明した通り、年々劣化が進みますが、改修や新築には多額のお金がかかります。そのため倒壊の危険があってもなかなか改修工事に着手できず、周囲の建物や人に対して危険が及ぶ事例が多く発生したため、課税政策の観点からこれをしやすくするために設けられた措置です。

 

家を新築する場合は

 

家を新築する場合

一定の面積要件を満たせば家屋部分の固定資産税の半額が免除になります。こちらは基本的に課税年度から3年間ですが、鉄筋マンション等の中高層耐火建築物の場合は5年間です。
平成21年の6月1日以降に長期優良住宅に認定された物件は基本が5年、中高層耐火建築物の場合は7年間になります。

 

半額の減税というのはかなり負担が減るのですが、3年から5年、7年と経つうちに、期間限定で減税されていることを忘れてしまうため、いざ期限が過ぎて倍額の納税額になると皆さん驚いてしまうようです。新築物件に対する措置も平成27年の12月末までの建築に限ります。

 

また身体障害者やこれから増え続ける高齢者のために、家を一定要件の基でバリアフリー化する場合にも減税措置があります。こちらは平成28年の3月末までの工事に限りますが、翌年度分の固定資産税が、建物の床面積100uの部分までに限り三分の一が減額されます。

 

環境資源対策として省エネ工事に対する措置もあります。こちらは平成28年の3月末までに、建物の断熱工事などを行った場合に適用があります。ただし工事費が50万円以上でその他にも一定の要件があります。

 

翌年度分の固定資産税が床面積の120u部分までに限り三分の一減額されます。

 

 

 

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